Si pudieras agitar una varita mágica y arreglar un mal moderno, ¿cuál sería? ¿Desigualdad? ¿La contaminacion? ¿Injusticia intergeneracional? ¿El declive de la calle principal? ¿Aburrimiento suburbano? ¿Qué pasaría si no tuvieras que elegir, porque hubo un problema social que causó cada uno de ellos?
No es exactamente una noticia que Gran Bretaña esté sufriendo escasez de viviendas. No construimos lo suficiente y las casas que construimos a menudo son demasiado pequeñas y están en los lugares equivocados. Esto significa que las casas son caras, con el resultado obvio de que tenemos que gastar más en alquileres e hipotecas. Pero los costes reales van mucho más allá. El lugar donde vivimos afecta nuestros trabajos, nuestras familias e incluso nuestro impacto en el medio ambiente. Y así como fumar daña cada parte de su cuerpo, la escasez de vivienda también hace que todos estos aspectos de nuestras vidas sean peores de lo que deberían ser.
Puede ver cuán mala es la escasez actual mirando los precios. En Londres, el precio de una propiedad ha subido de una media de 24.000 libras esterlinas en 1980 a casi 500.000 libras esterlinas este año. Durante el mismo período, los salarios anuales medios en el Reino Unido aumentaron de 4370 libras esterlinas a 30 200 libras esterlinas, por lo que los precios en la capital aumentaron alrededor de 1400 puntos porcentuales sobre los salarios nacionales. En todo el país, la situación no es mucho mejor: los precios han subido 900 puntos porcentuales por encima de los salarios. Los alquileres han aumentado casi al mismo ritmo que los salarios, por lo que gran parte de los aumentos salariales de los inquilinos colectivos a lo largo de los años se han ido a los propietarios.
No es como si los ladrillos y el cemento de repente se volvieran demasiado caros. Se puede construir una casa de tres dormitorios por tan solo £ 120,000, una fracción de lo que se podría vender. Tampoco nos falta espacio. Los edificios cubren solo el 1,4% del Reino Unido y el 2% de Inglaterra, menos tierra de la que ganamos cada día cuando baja la marea.
No: la verdadera rareza es la de los permisos de construcción. Una hectárea de tierras de cultivo en Barnet, al norte de Londres (sí, hay tierras de cultivo en Barnet) podría valer 20.000 libras esterlinas, pero el permiso de planificación es tan difícil de obtener que valdría entre 15 y 18 millones de libras esterlinas de la noche a la mañana si se concedieran, un aumento de 900 veces. Fuera de un lugar como Cambridge, la ventaja podría ser «solo» 200x, a alrededor de £ 4 millones. Obtener permiso para construir en las ciudades también es difícil, ya que los residentes existentes se convierten en Nimbys, aquellos que gritan: «¡En mi jardín no!» Esto tiene como efecto que se construyan viviendas en áreas más remotas donde la oposición es más débil, en lugar de en sitios bien conectados donde la necesidad es mayor.
Cada región de Inglaterra gasta más espacio terrestre en transporte por carretera que en vivienda; muchas gastan dos o tres veces más
Esto hace que la expansión de la vivienda sea la norma en gran parte de Gran Bretaña, ya que las personas se ven obligadas a depender de los automóviles y se pierden los beneficios de la densidad urbana, como las calles principales más transitadas, una gama más amplia de servicios públicos, un mejor transporte público y una mayor facilidad para caminar. – con efectos dominó en la salud y el bienestar. Cada región de Inglaterra dedica más espacio de tierra al transporte por carretera que a la vivienda. Muchos gastan dos o tres veces más en él.
Más conducción significa más CO2. Los centros de las ciudades son islas de bajas emisiones de CO2 per cápita porque las personas pueden caminar y depender del transporte público de maneras que no son posibles en otros lugares. Cada persona en Londres, en promedio, produce alrededor de una tonelada menos de CO2 cada año que el resto del país, simplemente porque no conducen tanto.
Las ciudades siempre han atraído a personas que buscan una vida mejor, ya que actúan como crisoles culturales y económicos donde las personas pueden aprovechar al máximo sus talentos. No es sólo una idea romántica. En Estados Unidos, cada duplicación del tamaño de una ciudad está asociada a un aumento de la productividad per cápita de entre el 2% y el 11%.
En Gran Bretaña en el siglo XIX y principios del XX, esto significó que personas de todos los ámbitos de la vida se mudaran de las áreas más pobres a ciudades en auge como Manchester, Birmingham y Glasgow. La rápida afluencia de personas a veces podía crear condiciones terribles, pero estas mejoraron con la prosperidad y la innovación que trajeron las poblaciones más grandes. Hoy en día, solo las personas altamente calificadas pueden encontrar trabajos que paguen lo suficientemente bien como para vivir en los centros de las ciudades. Muchos de los que podrían haber accedido a mercados laborales prósperos y mejorado sus habilidades nunca tienen la oportunidad, y el resto de nosotros nos estamos perdiendo los beneficios de lo que podrían haber logrado. Gran parte del valor agregado creado por aquellos que se mudan se destina a la obtención de viviendas más caras, y los propietarios de tierras capturan gran parte de la ganancia de productividad que, de otro modo, se habría filtrado hacia un nivel de vida más alto. Matthew Rognlie, economista de la Universidad Northwestern, mostró que el aumento de la desigualdad de la riqueza se debió casi en su totalidad a la riqueza de la vivienda.
La creciente desigualdad de la riqueza está impulsada casi en su totalidad por la riqueza inmobiliaria
La innovación también sufre. Los lugares más innovadores de la historia, como la Florencia renacentista o los Países Bajos en los siglos XVI y XVII, prosperaron gracias a la mezcla de creadores que combinaron conocimientos de maneras inusuales, como los maestros artesanos y matemáticos que fabricaron globos terráqueos y otros instrumentos de navegación. equipo en Lovaina en el siglo XVI. Los avances tecnológicos como estos son mucho más comunes en ciudades densas y diversas que en ciudades en expansión. Y las empresas impulsadas por ideas tienen éxito cuando se ubican en grupos cercanos entre sí. Para los proveedores de software, los beneficios se sienten en las empresas ubicadas a diez millas de distancia entre sí. En negocios como la publicidad, es solo media milla, de ahí la importancia de Madison Avenue, que da nombre al programa de televisión Mad Men, para la industria publicitaria estadounidense.
El Reino Unido no es el único que sufre escasez de viviendas. Estados Unidos tiene el mismo problema en lugares como Nueva York y el Área de la Bahía de San Francisco. Un estudio sugirió que si abordara estas carencias, el país podría ser un 8,9 % más rico; en otro, el aumento de los ingresos se calculó en un 25%.
Aplicadas al Reino Unido, estas estimaciones implican que resolver nuestra escasez de viviendas podría agregar entre 3.000 y 8.500 libras esterlinas a la producción anual por persona del Reino Unido. Sería una gran mejora en el nivel de vida. Incluso la estimación más baja representaría más que los últimos 10 años de crecimiento económico (antes de Covid) combinados.
Con tal recompensa sobre la mesa, superar la oposición a las nuevas viviendas debería ser una prioridad. La solución puede estar en cambiar las reglas del juego para que los Nimbys se conviertan en Yimbys y digan: «¡Sí en mi jardín!». bastante.
Una propuesta permitiría a los residentes votar directamente para permitir más viviendas en su calle, para que puedan compartir el aumento en el valor que viene con la capacidad de construir más densamente. Otros incluyen permitir que los consejos locales capturen más de las ganancias que se obtienen una vez que se otorga el permiso de planificación, o permitir que se construyan viviendas más densas en terrenos baldíos urbanos que a menudo se encuentran detrás de calles residenciales.
Cualquiera que sea la solución, no se puede subestimar el daño causado por la escasez de viviendas en Gran Bretaña. Interrumpe nuestras vidas de innumerables maneras. Mientras esto continúe, seremos más pobres, menos iguales, más contaminantes y, como resultado, más infelices. Pero, en cierto modo, eso es motivo de optimismo. Esto significa que las ganancias de resolver este problema por sí solas podrían ser enormes, más grandes de lo que nadie imaginó.
Otras lecturas
La muerte y la vida de las grandes ciudades estadounidenses de Jane Jacobs (Bodley Head, £ 20)
El triunfo de la ciudad de Edward Glaeser (Pan, £ 9.99)
See as a State de James C Scott (Yale, £ 14.99)
